上述问题如何破解，成为业内讨论的焦点。近日，有业内专家分析指出，欲要解决“鬼城”、“睡城”的问题，最重要的是发展产业地产，进而达到产城融合的状态，而产城融合则需平衡“产”与“城”的发展，进而实现增值城市价值的作用。

  现象

  “鬼城”“睡城”蔓延

  “鬼城”“睡城”因何而来？

  提到“鬼城”，人们最为熟知的是鄂尔多斯，其因房产泡沫陷入了“鬼城”尴尬。值得一提的是，“中国绝不止鄂尔多斯一个‘鬼城’，温州等部分城市泡沫已经形成，并走向破灭。” 全联房地产商会创会会长聂梅生在中国写字楼综合体发展论坛第十届年会坦言。如今国内已经涌现越来越多空城，高大秘密集的楼盘中，少有人烟，晚上偌大城区只有两至三成灯光点亮，孤零零毫无人气可言。

  “鬼城”愈演愈烈，2013年出现了12座新“鬼城”，例如：内蒙古鄂尔多斯康巴什、内蒙古巴彦淖尔、内蒙古呼和浩特清水河、内蒙古二连浩特、河南郑州郑东新区、河南鹤壁、河南信阳、辽宁营口、江苏常州、江苏镇江丹徒、湖北十堰、云南呈贡。其中，内蒙古有四座城市均在榜单之上；河南三座城市仅次内蒙古，无缘“宝座之位”;鄂尔多斯康巴什“荣获”“中国第一鬼城”称号。在这些城区内，多数楼房都是空置率极高，鲜少有人。

  与“鬼城”截然相反，“睡城”的晚上极具人气，但是这种繁华也是短暂，由于“睡城”与城区的“遥远”距离，大部分上班族生活规律均是回家“洗洗就睡”的节奏。中国社科院城市规划与环境研究院规划室主任李红玉表示，根据世界城市发展的经验来看，上班耗时长是一种普遍存在的“城市病”。

  随着城市的发展，“睡城”的定义范围似乎也在升级。以北京为例，之前通州[最新消息 价格 户型 点评]、望京、回龙观、天通苑[最新消息 价格 户型 点评]是所谓的“睡城”，然而今时今日，“睡城”已经指向跨省城市，比如河北燕郊、香河、固安等地。由于高房价与限购政策，使得数以万计的北京上班族选择河北燕郊作为置业之地。燕郊没有地铁、轻轨，居住在燕郊的上班族只能依靠拥挤不堪的公共汽车出行，并过着“朝五晚九”的生活。

  北京方迪经济发展研究院研究总监陈智国则表示：“‘鬼城’‘睡城’的形成，主要是由于对城市的盲目扩张，不考虑当地市场购房需求以及居民消费能力，导致供大于求。”

  针对如何解决“鬼城”“睡城”问题，专业人士分析认为，如果一个城市只发展产业，缺乏基础设施配套，难以留住人，最终会形成‘鬼城’;相反的，过度进行房地产开发，缺乏产业支撑，也将形成鬼城的另一种形式—‘睡城’，即城市没有工作岗位和娱乐设施，只是提供市民居住。而更可怕的是“死城”，既没有人购买也没有居住。

  问题的症结已断定，关键是如何落实解决方案？促进产城一体化发展或许能够给出答案。

  途径

  产城融合制胜

  能否有一种业态可以使产业功能与城市功能的发展有机结合，这成为了业内人士探索与讨论的焦点。

  陈智国指出，产业地产能够促进新的产业形成，增加就业人口，提高收入水平的需求，并对当地的经济起到切实的贡献，达到“产”“城”均衡配置的作用。

  据悉，在众多房地产开发模式中，产业地产能够实现产业与城市并线发展，它是一种涵盖产业和地产的跨界开发模式。在这一过程中，最重要的是发展“产城融合”，将城市与产业相互结合，产生强大的双重经济效应，不仅创造出了一种全新的房地产开发模式，更成为了产业发展与城市发展接轨的重要途径，这也是未来产业地产发展的必然趋势。

  何为“产城融合”，是指将相关产业园、工业区与城市融合在一起。中国房地产协会副会长朱中一在公开场合表示，“产城融合”有两个意思：其一，产业是支撑，没有产业支撑就会造成就业困难，没有就业就无法解决其生活问题；其二，就业与居住地点最好融合在一起，从而改变“睡城”现状。

  如何才能达“产城融合”，朱中一分析认为，欲要达到产城融合，第一，就业与居住地需要拥有便利的交通；第二，需要强调以产业发展作为支撑点；第三，与城市用地和农村土地增减息息相关。

  工信部调研的数据显示，截止到目前，已经有6000多个产业园区分布在我国各个角落，其中省级以上园区达1500多个。“但是，众多产业园区中，产业新城的数量却屈指可数。由‘园’到‘城’的衍变过程中，除了基本的产业功能之外，还需要建设有居住、商业、休闲等城市功能配套，如此，才能真正实现‘产城融合’，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务。”业内人士指出。

  在这一背景下，很多的企业正在率先尝试“产城融合”的开发模式。以绿地集团[简介 最新动态]为例，其所打造的“产城一体化”战略价值凸显，日前于北京成立“产业发展中心”，践行产城融合的发展，具有重要的先行示范作用。另外，北科建所倡导的科技地产模式的重要价值日益显现，其坚持走产业功能和城市功能融合发展的路线，受到了业内一致的认同。

  日前，国家发改委对12个省会城市调查显示，平均每个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。在开发新城新区在开发过程中，陈智国建议开发新区的规模要与城市发展规模相匹配，这需要从城市自身体量出发，不能片面追求大规模。另外，控制开发节奏以完善交通、生产、生活、生态等城市功能，不应只局限于发展产业，而应采取产业地产的模式，重视‘产城融合’，平衡城市发展重心。

  提醒

  “产”“城”平衡是关键

  “在‘产城融合’的发展过程中，‘产’与‘城’的平衡发展至关重要。”有业内人士指出。

  产业地产兴起之时，国内大部分产业园区在规划中均将重心放在“产”上，将精力主要放在追求产业的聚集，而城市功能配套基本被剥离在外，造成园区成为“有业无城”的大型工厂，催生了“鬼城”，而且制约了城市化进程和影响了城市形象，如此模式对区域经济的拉动作用也很有限。

  而进入二十世纪后，产业地产在业态、产业关联度以及企业服务上有了一定的升级，但仍然局限于研发楼、办公楼、总部的集合，城市功能配套虽然有所照顾，但仍不能从根本上解决“业”与“城”的矛盾。

  产业地产发展至今，传统的“业”与“城”“分家”不均匀的弊端早已显露，从世界上的先进经验来看，唯有实现城市功能与产业发展的兼顾，如此不仅能为园区带来可持续性发展，而且还能根本解决“鬼城”“睡城”问题。

  英国的奥克兰、法国蓝色海岸就是成功案例。以英国奥克兰为例，奥克兰是新西兰人口最多的居民点，占据全国人口的四分之一。与人口聚集相辅相成，奥克兰也是新西兰的经济中心，最重要的工业基地，是全国工业、贸易最大中心与交通枢纽。“产”与“城”的平衡发展成就了奥克兰在全国不可忽视的地位。

  通过借鉴国外产业地产成功的经验，业内人士分析指出，未来国内产业地产的发展方向，则是将企业需求进一步细化与外延，涉及到员工居住、生活、商业等领域，而非局限于之前的科研、生产服务，从而从根本上达到“产”“城”平衡。另外，由于产业地产开发投资大、周期长，这就需要对开发商严格筛选，考验开发商运筹帷幄的能力，以及考察其是否拥有强大的资金实力、资源整合能力、深刻认识产业地产的发展规律以及丰富的开发经验。这些重要因素决定着开发商能否有能力承载居住、商业、教育、医疗在内的城市基础配套设施的打造，以及承担区域经济与就业可持续发展的重大责任。